¿Qué es más importante al solicitar una hipoteca: excelente crédito o pago inicial del 20%?
Comprar una casa nueva implica muchas decisiones tanto para los compradores como para los prestamistas hipotecarios, y todo comienza con el financiamiento.
Su enfoque principal al comprar una casa debe ser obtener una hipoteca con bajas tasas de interés y un pago mensual que se ajuste a su presupuesto.
Para hacerlo más fácil, los expertos recomiendan limpiar su informe de crédito y aumentar su puntaje de crédito antes de solicitar una hipoteca y ahorrar para un pago inicial considerable.
Pero no siempre está claro qué tan grande debe ser su pago inicial.
Tradicionalmente, los compradores de viviendas escuchan que deben ser capaces de reducir el 20%, pero dependiendo de dónde viva y qué tipo de hipoteca obtenga, es posible que no necesite tanto.
Sin embargo, todavía hay una razón importante por la que los expertos recomiendan reducir el 20% cada vez que solicite una hipoteca convencional. Este monto es el requisito mínimo para evitar pagar el seguro hipotecario privado (PMI), una prima adicional que se agrega a su hipoteca mensual para proteger a la compañía de préstamos en caso de incumplimiento.
¿Por qué debería considerar pagar un pago inicial más grande además de mejorar su puntaje de crédito antes de solicitar una hipoteca?
Cómo los prestamistas hipotecarios toman sus decisiones para que sepa cuánto debe ahorrar cuando planea comprar una casa.
¿Por qué el pago inicial importa tanto como su puntaje de crédito?
Un pago inicial del 20% le evita pagar PMI en una hipoteca convencional.
La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) advierte que PMI está destinado a proteger al prestamista, no al comprador. Desde la perspectiva de los préstamos, un comprador que no invierte el 20% en su casa impone más responsabilidad a la compañía hipotecaria, ya que está pidiendo prestado más dinero.
Y a diferencia de su factura hipotecaria, su pago mensual de PMI nunca se destina a pagar el costo de su hogar. Esto significa que pagará más dinero cada mes pero no se acercará más a pagar su casa.
Otra razón útil para ahorrar para un pago inicial más grande es influir en el tamaño de su hipoteca: en esencia, un pago inicial más grande puede permitirle comprar una casa de mayor precio.
Mientras más capital tenga en una casa, menor será el riesgo de incumplimiento. Este menor riesgo puede traducirse en una tasa más favorable para el prestatario.
¿Cómo los prestamistas deciden quién obtiene una hipoteca?
Hay cuatro factores principales que los prestamistas hipotecarios consideran cuando solicita un préstamo hipotecario: "cuatro C".
Lista de Préstamos Hipotecarios para el Hogar Cuatro Cs
1) Historial de crédito y puntaje
2) Garantía (tipo de propiedad asegurada)
3) Efectivo (su pago inicial)
4) Capacidad (cuánta deuda tiene versus ingresos cada mes)
Los suscriptores revisan el préstamo según los criterios anteriores, así como los factores de riesgo en capas. Si tiene poca capacidad (lo que significa que sus deudas son altas y sus ingresos se reducen demasiado), se le podría negar una hipoteca si no tiene un pago inicial lo suficientemente grande. Y, por otro lado, se puede superar una relación riesgosa deuda-ingresos si un prestatario tiene mucho efectivo en el banco y un historial crediticio estelar.
Es por eso que es vital contar con la aprobación previa antes de ir de compras. Un oficial de préstamos con experiencia revisará el crédito con un prestatario potencial y, a menudo, puede proporcionarle una "hoja de ruta" para obtener un mejor crédito a través de las herramientas a las que tiene acceso el oficial de préstamos.
Por ejemplo, los oficiales de préstamos pueden ayudar a los compradores a mejorar sus puntajes, incluido un simulador de crédito "qué pasa si" que muestra a los prestatarios qué medidas pueden tomar para mejorar su puntaje de crédito a fin de obtener las tasas más accesibles.
Y si ha estado poniendo dinero en ahorros, coloque parte de su efectivo en un fondo de emergencia separado de su fondo de pago inicial. Los suscriptores de hipotecas llaman a este efectivo sus "reservas", y prefieren ver que tiene suficiente para cubrir reparaciones del hogar, impuestos a la propiedad, seguro de propietarios y emergencias inesperadas mucho después de su fecha de cierre.
La cantidad que el prestatario mantiene en reservas frente a la cantidad que deposita es algo que debe decidir como individuo en función de su presupuesto y nivel de comodidad personal.
¿Qué hacer si no puede poner un 20% de descuento?
Hacer un pago inicial del 20% sigue la sabiduría convencional, pero en muchos mercados hay opciones de hipotecas flexibles que requieren tan solo un 3% de pago inicial.
Los productos hipotecarios tradicionales ofrecen préstamos de pago inicial más bajos, así como programas especiales para compradores por primera vez. Algunos ejemplos son los préstamos VA y USDA (hasta un 100% de financiación), las ofertas de la FHA (requiere un 3,5% de anticipo) y Fannie Mae y Freddie Mac (tan solo un 3% de anticipo). Como comprador, debe analizar los pros y los contras de cada uno con su prestamista.
De hecho, el comprador promedio por primera vez en 2019 solo puso un 6% de descuento en su casa, financiando el 94% del precio de compra. Eso se compara con el pago inicial promedio de los compradores habituales del 16%, según los últimos datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR)
La mayoría de las veces, los compradores ponen un 20% de descuento en las compras de viviendas posteriores utilizando el capital de la venta de otra propiedad.
El año pasado, el 38% por ciento de los compradores de viviendas dijeron que usaron las ganancias de la venta de una residencia principal para asegurar un pago inicial en la próxima.
Línea de fondo
Cuanto más se acerque un prestatario al 20% de descuento, menores serán sus pagos mensuales.
Un gran pago inicial influye en su perfil de prestatario cuando solicita una hipoteca, junto con su historial crediticio, colateral y carga de deuda actual.
Si el 20% parece desalentador, como lo hace para muchos compradores de vivienda por primera vez, hay opciones para comprar una casa con menos efectivo por adelantado. Si comprar bienes raíces es importante para usted y su plan financiero, considere si vale la pena pagar una prima mensual por PMI.
Mientras se prepara para solicitar una hipoteca, comuníquese con oficiales de crédito calificados y solicite asistencia para aumentar su puntaje de crédito y mejorar sus probabilidades de aprobación.